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陕国投王硕:新常态下房地产信托业务的策略选择

发布时间:2019-10-09 13:58:35

■王 硕

经济增长的“新常态”下,公司谋求业务创新发展的动力进一步增强。这种内在的因素大多不是一种主动性的策略转向,而是在客观环境下的无奈之举。至于房地产信托业务未来应该怎么走,则是业界自始至终在讨论“热门话题”。房地产信托业务已成为信托公司利润的增长点、资产规模扩展的助推器。失守这样一块重要阵地,对于信托公司而言未免损失惨重;而占据这个制高点,却是心有余而力不足。

从目前的发展状况看,房地产市场发生“硬着陆”的风险诱因并不存在。市场格局正在金融产业政策的引导下,从“短缺”时代向“多样性”时代转变,市场的智慧不断修复昔日非理性“繁荣”造成的伤痕。房地产与金融的蜜月期已成为美好的回忆,而市场的惨淡为宏观调控政策的淡出提供了绝佳的窗口期,这一进一退的策略并不至于将整个产业砸穿。

那么,在这种环境之下,房地产行业将不免出现分化,“优胜劣汰”的生存法则会有效净化这个市场。此结果不仅有利于终端消费者享受附加值更高而价格相对便宜的住房产品,而且将会促使整个生态系统带入良性的运转轨道。强大的开发商资源获取能力将进一步增强,同时对资金使用效率将提升至前所未有的高度。信托公司参与此类客户的生产经营活动一方面需要强化自身的金融杠杆服务能力,做到手段灵活、风险可控,在战略高度上与企业的发展保持一致,为企业的并购与产业链延伸提供支持。另一方面,信托公司需要深化服务理念,将其角色定位逐步演化为房地产开发中的一个参与者,与开发商、建筑商等合理分工,分享价值链条的增值收益。而针对实力较弱的开发商,信托的契机在于做存量资产的管理者与整合者。面对多元化的发展诉求,中小开发商必然迈入“去杠杆、轻资产”的生存之路。信托公司可将不动产高度金融化,发行以Reits为代表的房地产基金类产品,不仅能够通过持有这部分生息资产获得稳定的现金流,而且能够在未来人民币汇率加速市场化、中国经济稳定增长的背景下获得高额的增值收益。在此过程中,信托机构成为盘活存量资产的“SPV”,将无法流通、不易变现的不动产转化为高效流转的金融产品,市场空间巨大。

信托公司应摒弃以往粗放式的业务发展模式,根据自身的强项与特点,选择差异化的房地产业务策略,与市场中相匹配的竞技者形成良性互动,寻求新的且可持续的盈利增长点。(作者单位为)

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