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5月申城楼市售冷租热二手房量跌价稳房租基

发布时间:2019-06-09 15:38:27
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随着房地产调控进一步深化,申城楼市买卖和租赁的关系悄然发生变化。数据显示,5月份,申城二手房成交均价虽在改善型需求的带动下稳中有升,但成交量同比降幅逾两成;而租赁市场的成交量则出现结构性上升,且租金较去年底累计上涨约0.36%。

二手房买气不旺

数据显示,5月,上海(楼盘)二手房指数为4007点,较4月上升18点,环比上升0.42%,涨幅较4月扩大0.25个百分点。

当月房价稳中有升,主要得益于改善型需求的释放,中心城区高端大面积改善房受追捧。数据显示,中心城区(7个传统市区及浦东内环)价格总体上升0.46%,涨幅环比扩大0.27个百分点。其中,静安、黄浦成交量环比分别增加11.39%、7.59%,表明人气正在聚集。以具体楼盘为例,静安大宁当月成交逾220套,二成房源为100平方米以上的中大户型;黄浦滨江5月成交增长1倍,其中五成房源为100平方米以上的中大户型,千万级改善型房源的成交释放,推动房价环比上升0.68%。

不过,部分板块人气聚集,并不足以改变楼市买气不旺的现实。5月,上海二手住宅成交约14630套,环比下降5.31%,同比下降23.73%。在全市130个板块中,仅37个板块成交量上升,占比约28%。特别是在当月房价下跌的24个板块中,由于带看量减少且转化变慢,多数板块量价齐跌。例如,闵行颛桥、宝山罗店、松江九亭成交量环比分别减少30套、18套、25套,价格分别下跌0.23%、0.17%、0.11%。

同时,随着部分银行房贷政策收紧,缓批、停贷也在一定程度上打压了市场情绪和交易进度。尤其是此前被低预算购房者选为购房目标的远郊板块,由于信贷收紧叠加区域平均单价达2—3万元,购房者热情下降。数据显示,5月奉贤远郊板块、崇明成交跌幅最明显,成交量分别约140套、410套,环比减少28.14%、17.93%。

在成交放缓的背景下,申城二手房挂牌量有所上升。截至5月底,全市二手住宅挂牌量逾16.84万套,较4月上升0.90%。其中,内环内、内外环、外环外分别为37649套、85959套、44830套,上升0.52%、1.14%、0.75%。

上海二手房指数办公室指出,5月上海二手房成交继续放缓,价格微幅波动,是市场在调整期内的正常表现。二手房市场是楼市最直接、客观的“晴雨表”,在市场降温后,“房子是用来住的”市场定位日益清晰,自住型需求上升。刚需释放在前,改善型需求释放随后,市场呈现多样化、多层次特征,从初步改善到一次性改善,从中低端到中高端,近期市场热点逐渐从外围向中心区域转移。不过,市场尚无支撑房价反弹的动力。

“买不如租”渐成风气

自2016年12月申城房租出现90个月以来首次环比下降后,截至今年5月,期间上海房屋租赁指数3降3升,呈现窄幅波动、小幅上行的态势。5月,租赁指数录得1936点,较4月上升1点,环比上升0.05%;与2016年11月的1929点相比,累计涨幅为0.36%。

整体来看,在5月份,租赁房屋空置率上升、结构性租金下降等情况有所改善。根据中介门店的信息,虽然“售转租”房源有所增加,但不少门店的中低端房源平均成交周期为2至4周。其中,今年一季度,集中式长租公寓或托管房源的满租率从去年四季度的95%,回落至90%,5月份小幅回升至92%。据分析,本市逐渐深入的“非改居”整治,令部分原租客进入合规租赁市场,为中低端市场提供了一定的新增需求。不过,由于前期空置房源存量较大,且毕业租赁需求尚未完全释放,新增需求并未大幅提升租金行情。

中高档房源成交亦略有上升,平均成交周期从此前的1个月以上,缩短至3周左右。究其原因,不同于低端市场的租赁产品,中高端房源的供应主体以个人房东为主,在租金调整进入平稳期后,租赁需求逐渐释放。同时,这也和买卖市场交易不畅有关。不过,作为投资性房产的附属收益,此类房东对租金并不在意,降价揽客意愿不强;部分急于出租的房东,多为“以租养贷”或“以租养租”型。

上海房屋租赁指数办公室认为,5月申城租赁市场延续前期平稳走势。市场新增需求以中高端消费人群和应届毕业租客为主。其中,在中央对楼市定位明确的当下,中高端消费人群“买转租”增多,居住观念出现改变。随着住建部发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,首次针对租房市场立法规范,预示着租赁市场将进入有法可依的阶段,房屋的居住属性将逐渐释放,对形成稳定而长期的租赁市场有着重大意义,信奉“买不如租”的人群或越来越多。

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